距离8月30日广州、深圳官方宣布“认房不认贷”已经过去半个多月了。
随着上海、北京这一政策的实施，楼市信心不断提升。新政后，市场反应迅速:购房者访问量和认购量大幅增加，前期观望情绪得到释放。与此同时，二手房挂牌量大幅增加。
四大一线城市楼市政策仍在持续发酵。
目前成交仍以核心板块热点项目为主，新政对非热点项目明显不足。
因为现在的宏观环境和过去有很大不同，政策利好有一定的窗口期。短期来看，前期积压的购房需求得到释放，成交略有提振，但反弹幅度有限。一线城市政策还有进一步优化的空间。如果未来不结合政策组合拳，市场可能会再次下跌。
1.一线城市短期内活跃度有所上升。
新政后，前期观望情绪得到释放，购房者购房置换意愿明显增强。
我们先来看上海。截至9月10日，上海结束认购的8个楼盘中，有3个触发了积分制，分别是位于嘉定新城的理想地块二期的理想地块、钟健裕华花园和南山前湾接机，推出615套房源。最终认购约1480套，认购率超过240%，积分升至67.81，打破了越秀保利佳悦云此前的615套房源。此外，在7期连续申购中，缙云上海2天申购客户超过340家，永辉庭首日申购客户110家。
另一方面，城外的项目也没有明显的起色。金山订阅数不足10家，市场分化依然显著。
北京也是如此，新政对新房市场的拉动作用明显。从一线项目案例场提供的数据来看，政策出台后首个周末，大部分项目成交和访问量都实现了翻倍增长，热门板块典型项目访问量增长较为明显，包括海淀永丰(+144%)、丰台大红门(+77%)、顺义后沙峪(+60%)、昌平回龙观(+59%)。北京楼市成交量也直线上升，典型监测项目认购较前一周增长174%。
第36周(9.4-9.10)，京开项目平均转化率达到50%以上，其中融创壹号院和钟健璞园认购率分别达到58%和53%，位列本周转化率前五。
广州楼市的表现也比较积极。根据柯睿广佛对广州60栋典型建筑的监测，8月30日(8.28-9.3)周都的访客量和订阅量达到7月以来的较高水平。新政第二周(9.4-9.10)，访客量增长4%，订阅量增长16%。
值得注意的是，新政后连续两周，广州项目认购量增幅大于访客量，说明之前一直在看房的老客户在现阶段可以快速转化为成交。新客户入市、成交需要时间，尤其是“卖一买一”的置换群体，完成换房本身也需要很长时间。
深圳更多体现在二手房市场。据深圳市房地产中介协会统计，36周(9.4-9.10)二手房成交810套，环比上涨26.4%。截至9月11日，深圳二手房成交量接近5.5万套，业主出售意愿明显增强。
政策利好“稳定市场”的作用正在持续发酵，预计后期市场活跃度会有所提升。

2.新政后，两周成交没有明显好转。
表现在成交数据上，与新政出台前一个月相比，成交并未出现激增。
先来看看新政后第二个周四一线城市的成交情况。第36周(9.4-9.10)，四城中仅北京和深圳成交面积较上周有所上升，上海和广州成交面积下降明显。对比2023年的周均成交面积，四大一线城市新房成交在新政后第二周全线下跌。
上海周都成交量下滑最明显，主要是因为新政后第二周没有新增市场，成交量呈过山车式大幅减少，成交面积和套数创2023年下半年以来新低。CRIC数据监测显示，第36周(9.4-9.10)，上海商品住宅成交面积6.14万平方米，环比下跌78%。成交套数为557套，环比下降78%。

从新政出台后的日均成交数据来看，效果并不是很明显。四大一线城市新政后两周平均成交量低于新政前一个月。
其中，广州跌幅最大。8月30日-9月8日，广州新房(商品房)日均成交规模为4826平方米，比新政前一个月(8月1日-8月29日)的日均成交建筑面积15035平方米下降了68%，没有出现预期中的暴涨。
考虑到网签数据具有一定的时滞性，随着认购逐渐转化为成交，一线城市后续成交短期内将呈现脉冲式上涨。至于新政后热度能持续多久，还有待观察。

3.如果没有政策，组合拳市场可能会再次下滑。
新政后市场热度还能持续多久？
目前来看，新政出台后，短期内购房者的购房意愿会明显增强。相比其他城市，北上广深更强，尤其是上海和北京。政策放宽后，将吸纳大量潜在购房者。所以“金九银十”可以看出政策扶持的作用。
新政推广的客户群很大一部分来自于原本打算出售，但被新政提前推向市场的购房者，以及认房不认贷后将二套改为首套的购房者。这样的客户能很快做出决定，有强烈的购房意向。但随着这部分存量客户群的释放，后续市场将依靠“卖一换一”提升客户和刚需客户持续发力。
但目前经济、产业、人口环境都发生了明显变化。
一方面，全国仍处于经济下行压力较大的时期，居民购买力不足，失业率上升，实际上难以带动消费需求。7月份社会消费品零售总额3.7万亿元，仅高于4月份的最低值。
另一方面，四大一线城市2022年末常住人口较去年末减少，整体购房需求疲软。其中，上海市2022年末常住人口2475.9万人，比去年末减少13.5万人，北京市2022年末常住人口2184.3万人，比去年末减少4.3万人。这意味着未来的购房基数可能不足。
目前从全国主要城市来看，四大一线城市仍然执行相对严格的限制性政策。
其中广州在一线城市中较为宽松，从化、增城限购有所松动，取消了限价政策。目前，广州是首套房商业贷款利率下限突破LPR的第一个一线城市。柯睿广佛的区域调查显示，虽然广州主流商业银行的首付比例下限维持在30%不变，但二套房的信贷政策已大幅放宽，首付30%的群体扩大至“广州有套房且房贷已结清”，而“广州有套房但房贷未结清”的首付比例也从70%降至40%。

其实相比广州其他一线城市还有进一步优化的空间。比如交易税费的减免，限价的放宽甚至取消，限购政策的局部调整和放松等等。从目前的成交数据来看，如果未来不出政策组合拳，后续市场的脉冲式上涨将很难延续，或再现下跌的可能。
总体来看，北上广深“认房不认贷”政策对换房和改善性需求的刺激作用明显。由此，9月份热度回升短期内是大概率事件。
政策利好仍在持续发酵过程中，对后续楼市交易的促进作用还有待进一步观察。随着此轮改善型需求的释放，成交量在短期脉冲式飙升后，可能会再次出现下跌，市场期待进一步的政策组合拳。"